民宿选址需要注意哪些问题?

 设计资讯    |      07-01 11:20

民宿选址作为投资成本构成的重要因素,投资者所选择物业的地理位置优劣直接决定了房租以及转让费用。要注意的是,房租不属于投资成本而是运营成本,物业转让费属于投资成本。关于民宿选址,这里一定要详细说明。因为这是市场调查的第一步,也是最关键的一步。参考:峨眉山灵境别院民宿设计涠洲岛四时仓素民宿设计


下面讲述的是选择民宿选址需要注意的几点因素:


因素一:人流量


此国家或城市的人流量,是保障住宿能够持续发展下去的根本。比如:北京、上海、杭州、成都、重庆、南京、郑州、深圳等,选择这种城市就可以保障人流量。


无论是商旅出差还是旅游度假,乃至现如今火爆的亲子出行,这些省会或者直辖市都是人们首选,并且这些城市的相关设施也足够便捷和丰富。


即便选择了一些二线城市也没有关系,如果该地依附在一线城市周边,有或者拥有足够的特色与将来待开发的特殊条件,也可以保证人流量的输送。


就像北京火起来的京郊游,到了周末或者节假日,周边的城市和地区就聚集了大量北京市内的人流。



因素二:地域功能


你选择的城市到底是“目的地”城市,还是“中转”城市,其实这个就跟京郊游的概念大致相同。


作为目的地,人们旅行过程中驻足最长时间的城市。如果和目标景点或者商务工作地点距离相差不是很远,一般不会轻易更换住宿。就算更换也不足为患,这里依旧是人们在旅行过程中驻足最久的城市。(这样运营成本也相应降低)


但中转城市就不同,一般旅行者会选择将始发地和目的地之间的小城市中转,这也就决定了人们不会久留。(这样运营成本将明显增高)



因素三:季节性


最好选择季节性较弱的城市。如果城市的主要流动人群以旅游为目,那么最好是没有明显的淡旺季,避免大起大落。举个例子,像大理、敦煌、丽江、三亚这种旅游性质很强的城市,虽然人流量集中的时节非常诱人,但并不是最好的选择。


我的一个朋友在大理做了一家青旅,淡季的时候一个床铺也就售价 40 -- 80 元,但是到了旺季最高能飙升到 800 元!那简直就是拍卖。可这种旺季的时间太过于短暂,初入行者请慎选。


因素四:附近景区、景点


此项与因素二的道理相似,如果你选择的具体位置在城市中心的景点景区附近,那么我说那将会是最好的地点。


住客一定会选择距离景点最集中的城市中心作为住宿落脚点,除了景点以外还可以探寻城市文化,并且由中心位置出发去哪里都不会太远。


但是如果你的位置在郊区性质的景点旁,比如像北京的长城,那你会面临很大的问题。因为首先长城本身并不需要花费太长时间去参观游览,而且长城周边没有更多的可持续性好费时间的项目。



因素五:交通


如果你的民宿开在相对偏僻的山区,没有任何公共交通能够到达,甚至停车也不甚方便,那等于从源头上已经拒绝了很大一部分客人,毕竟因为一家住宿而专门奔赴山林的客人在极少数,所以交通的便利也是客人选择的一个重大因素。


所以对于初学者或不善于精准定位的你来说,切记不要被“大咖们”忽悠到那些偏僻的小山村、小乡镇去。大咖们选择那些地方是有原因的,并且他们身经百战、经验丰富,人脉资源遍布全国,如果跟这种“风”那是要出事的。


考虑好地理位置之后,一定要在装修之前做好市场调查中的竞争对手调查。这能够帮助你更加了解你所选择位置的市场。


以选择的物业为中心,半径至少 0.5 公里搜索所有住宿,并且调研所有对手的装修档次和特色、价格、房间体量、目标客源、评价,以便我们在前期投资时才能找准定位。


假如你选择的物业周围都是楼体结构的住宿,经营的也不怎么样或者已经饱和了,你还开个一模一样的,那无疑是自寻死路。又或者你周围的价格都是 100 元,你非得开个 1000 元的,还没什么特色,那样肯定也行不通。


这里有一个竞争对手的调查表可以给大家借鉴,其实调查竞争对手主要是为了了解当地市场的客源需求。


装修风格、档次、特色:取决于你自己所选择的风格,从而确定装修的投资成本。


价格:参考已经存在的区域的价格体系,寻找适合自己将来的卖价,或客人更加倾向的卖价,切记不要扎堆价格,风险高。如果打价格战,对手的物业是自持的,没有房租成本,那就是血的教训了。


房间体量:很大因素取决于客源群体,切记不要和体量相差很多的对手比价格,通过调查,得知房间体量最相似和较多的住宿是哪些,再考虑自身房间体量与其竞争。


房间体量和房型的设置决定了售卖的灵活程度,比如一般房型分为:大床房(一张 1.5 米大床),双床房(两张 1.1 米单人床),家庭房(一张 1.5 米大床和一张 1.1 米单人床)。


房型的设置一般取决于房间平米数和主要客源群体两个因素,假设将所有房间全部按照家庭房的床型设置,那无论你按照家庭、大床、双床售卖都是可以的,因为一般来讲家庭房一定会比其他两个房型价格高,所以你的房型在售卖的时候就会更加的灵活。


客源群体:可以通过此区域住宿类型得出主要客源群体的出行和住宿目的,从而选择针对性的客源群体。


评分评价:在第三方平台仔细阅读所有竞争对手的好评与差评,这样你能够了解到对手的很多优缺点,吸取经验,避开雷区。

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