给民宿新手的一些建议:如何成功开一间民宿?

 设计资讯    |      07-06 10:44

好多有经验的民宿主人会告诉你说,做民宿,有三个因素超级重要:选址!选址!选址!博仁小编想要告诉你的是,他们是对的。好的选址可以涉及到以下这些因素。参考:峨眉山灵境别院民宿设计涠洲岛四时仓素民宿设计

一、好的选址

1、交通

即可达性,可达性的意思越来越多元,在观光旅游里,它往往指公共交通便不便利;休闲旅游里,往上是客源地的远近,往下是景观的远近——我是否步行几步或者开一会儿车,就能抵达美景。

2、配套

即周边设施完善和便利程度。

3、周围环境景观

这个因素里边还隐藏的,比如说周边采光、通风、是否无视野遮挡等等要素,和房子本身一起,共同决定了后续产品的整体呈现。

我发现,定位为休闲游的民宿,对于公共交通的便利性的需求会低一些,毕竟,休闲游的客人很多是自驾来的。但对于观光游的民宿,比如一些景区民宿,还有城市民宿的大多数,尤其是中端以及中端以下的产品来说,选址的因素,在后期的引流上能带来的帮助,甚至可以是决定性的。

对于观光游的民宿来说,一个好位置会帮民宿多解决10-20%的入住率。(观光旅游地区,位置都是自带流量的,这是好位置必须能起的作用)

10-20%入住率意味着什么呢?

假设民宿的平均入住率是50%(具体多少,各地不一样),保本率35%,扣除一下只有差不多15%是决定回报的。所以10-20%的差距并非10-20%的差距,按最终利润的比例上,民宿的回报率可能恰恰就是由这10-20%决定的。

【建议】:选址一定要慎重,这是一个无论花多少时间衡量和考察都不为过的关键,地点不对,其他方面再成熟,宁可不做继续等。


二、成本如何控制?

好的民宿产品,必须追求性价比,这不仅是对消费者来说的,对于民宿主人来说,同样如此。民宿的“性价比”想高,必须严控成本。一家20间房,投资200万的民宿,均价卖到500是合理的,而同样一家20间房,均价500的民宿,如果投资成本达到500万,恐怕只会让民宿投资人心里滴血。

还是以厦门的oneday为例,因为这家是从公寓式民宿起家的,因此,她们一以贯之的风格就是:硬装钱少花(能不花尽量不花,因此你可以看到她们的照片里基本是一通的白底),软装重点抓,这叫把钱花在刀刃上,是一个非常值得学习的借鉴对象。

究竟想要做什么样的产品,必须有一个成本的预算,前期成本控制非常重要,第一次做民宿的朋友基本都会超出预算,这很正常,但需要控制在适度范围内。我身边就有不少民宿朋友,在第一家民宿上投入过多情怀,导致成本超出过多(超出10%左右是正常的,但不少第一次做民宿的可以超出20-40%,这就很可怕了),而初期成本的多少是直接决定你的回报率的。

我们说的初期成本,主要包括:设计费、装修成本、房租(后期成本的大头,后期成本另一大头是员工工资,这二者基本能占到后期总成本的60-70%甚至更多)。

以上几部分,需要民宿主了若指掌,并且控制得当。

【建议】:把钱花在刀刃上,省下来的都是自己的。


三、民宿设计很重要,设计很重要,设计很重要。

重要的话讲三遍,还是觉得不够。

小编很多时候搞不明白,不少民宿主人舍得投钱在硬装和软装上,但是舍不得多花点钱去请一个更好的设计师,做更好的设计上。

我觉得好的设计意味着什么呢?如果你的民宿是打算开5年10年甚至更久,那么好的设计意味着,在这5年10年的每一天每一秒,都会帮你多赚钱。

好的设计,首先,你得先有了客户人群的定位,你想要什么样的人群,明确了用户画像后,再根据这个定位去做设计。最简单的人群定位,一个是消费能力,另一个就是年龄。300-500元,25-40岁的人群,和500-800元,35-50岁的人群,肯定是需要截然不同的设计风格。

至于最终选定什么样的风格,则更多取决于

1、民宿主自己的审美偏好和对用户的理解

2、设计师的水平,包括景观建筑(如果户外面积够大的话),室内设计,软装设计

3、民宿主和设计师之间的配合是否默契。强调一点,一个好的民宿主人,他/她一定是比设计师更了解顾客的需求,所以设计当中,特别是功能性的方面上,特别需要这二者的相互协作。其中,必然就会涉及到双方互有妥协的状况。

要注意的一点就是,你的设计千万不能让人群限定得太窄。什么意思呢,还是以oneday为例,它的设计风格是典型的清新文艺风(极其重视软装,像杂志上的那种文艺装修风格),又带点性冷淡,这就让她们的用户群的面很广,基本上20-40的年轻女性都会喜欢这种设计风格。

什么风格会很窄呢?比如说很传统的老中式风格(就算很多年纪大的也不喜欢,毕竟大家都习惯了现代住宅),偏商务风格,还有各种很土很low很杂的风格。

一般来说,你的设计风格受众越广,你的后期营销上获客成本就会越小。为什么性冷淡风一度很受大家喜欢,因为less is more,越是简约,越是接近“无”的状态,受众就越大。

好的设计不仅可以每天帮你吸引更多的人,这还没结束,在这些客人体验过以后,他们对你的产品的传播力度也更大。营销上有一个词,叫“自传播” 。

所谓自传播,指的是“基于产品、营销或者人物、事件等自身的吸引力,而激发人们自发自愿地分享和传播”

也就是说,越是好的产品,它造成的自传播就越好。

这就需要特别注意一点(涉及到你的产品定位)——哪些人群的传播能力是更强的?(我来提示几个关键词:女性,年轻人,高收入人群)

【建议】:请一个好的设计师,做好设计师-民宿主人-施工队三方的协调工作。

这是初期(开业之前)要做的事情,但一个好的民宿产品,做到以上,只是完成了第一步。下一篇文章会跟大家讲述民宿后期的部分。


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